Inwestowanie w nieruchomości to jeden z najlepszych sposobów na zapewnienie sobie dodatkowego, stałego dochodu pochodzącego z wynajmu mieszkania. Jednak często, szczególnie gdy właściciel posiada kilka mieszkań, pojawia się problem, jak znaleźć dobrego najemcę i jak zarządzać kilkoma nieruchomościami na raz.
Jak weryfikować najemców?
Pozornie mogłoby się wydawać, że masz niewiele sposobów na sprawdzenie najemców i nie pozostaje Ci nic innego, jak wierzyć w ich prawdomówność. Jeśli jednak nie chcesz na tym poprzestawać, możesz zażądać ich uwiarygodnienia.
Jedną z metod jest poproszenie o przedstawienie zaświadczenia o zarobkach. W Polsce jest to ciągle rzadko stosowany zwyczaj, a to przecież jeden z najlepszych sposobów na sprawdzenie wypłacalności przyszłych lokatorów. Jeśli komuś zależy na mieszkaniu i nie ma nic do ukrycia, nie będzie dla niego problemem pokazanie Ci takiego dokumentu. Warto pamiętać, że dokument powinien być aktualny – nie starszy niż trzy miesiące – i najlepiej wystawiony przez pracodawcę na firmowym papierze z pieczątką.
Możesz też wypytać o poprzednie miejsce zamieszkania. Spróbuj uzyskać informacje od kogo wcześniej wynajmowane było lokum i skontaktuj się z tą osobą. W tym wypadku również sytuacja wygląda bardzo podobnie – jeśli przyszły najemca jest uczciwy, chętnie udzieli Ci wszystkich potrzebnych danych. Rozmowa z poprzednim wynajmującym da Ci obraz tego, czy lokator regularnie płacił czynsz, jak dbał o mieszkanie i czy były z nim jakiekolwiek problemy sąsiedzkie.
Warto również poprosić o dane kontaktowe do osoby mogącej poręczyć za najemcę – może to być członek rodziny lub pracodawca. Sprawdź także, czy potencjalny lokator nie figuruje w rejestrach dłużników. Choć nie masz dostępu do wszystkich baz danych, samo zapytanie o taką kwestię może zweryfikować intencje rozmówcy. Jeśli osoba unika odpowiedzi lub reaguje nerwowo, to sygnał ostrzegawczy.
Jak wynająć komuś mieszkanie?
Obecnie coraz częściej słyszy się o problemach związanych z wynajmowaniem mieszkania. Lokatorzy zalegają z opłatami, są uciążliwi dla sąsiadów, od których nieustannie spływają skargi, a w najgorszym przypadku – demolują mieszkanie. To sprawia, że wielu właścicieli nieruchomości myślących o stałym dochodzie z wynajmu pragnie coraz skuteczniej sprawdzać potencjalnych najemców.
Tak naprawdę są dwie drogi. Można zarówno szukać i prześwietlać lokatorów na własną rękę lub skorzystać z usług firm zajmujących się obsługą nieruchomości. Obecnie zlecenie zarządzania wynajmem to jedno z rozwiązań dla właścicieli mieszkań na wynajem, które cieszy się coraz większą popularnością. Dzięki temu Ty nie musisz martwić się o selekcję lokatorów, pilnowanie płatności oraz o skargi – zarówno od najemców, jak i sąsiadów. Najczęściej tę opcję wybierają właściciele kilku mieszkań, którzy nie mają czasu się tym zajmować.
Jeśli postanowisz samodzielnie poszukać wynajmujących, kluczowe będzie odpowiednie przygotowanie ogłoszenia. Im dokładniej opiszesz mieszkanie, jego stan techniczny, lokalizację i swoje oczekiwania wobec najemcy, tym większa szansa, że zgłoszą się osoby faktycznie zainteresowane i świadome warunków. Nie ukrywaj wad lokalu – lepiej, by przyszły lokator wiedział o nich od razu, niż odkrył je po wprowadzeniu i od razu stracił zaufanie do Ciebie.
Warto też przeprowadzić pierwsze spotkanie z kandydatem w mieszkaniu, by pokazać je osobiście i obserwować reakcje. Zwróć uwagę, czy osoba zadaje pytania dotyczące mediów, opłat dodatkowych, regulaminu wspólnoty – to oznacza, że myśli długoterminowo i odpowiedzialnie. Unikaj wynajmowania osobom, które naciskają na jak najszybsze podpisanie umowy bez oglądania mieszkania lub nie chcą zostawić żadnych danych kontaktowych.
Protokół zdawczo-odbiorczy oraz umowa najmu
Nigdy nie wynajmuj mieszkania bez podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego. W tym dokumencie zawrzyj wszystkie informacje dotyczące stanu mieszkania – mebli, sprzętów AGD i RTV. Najlepiej sporządzić szczegółowy opis z dokładnymi informacjami o kolorze ścian, stanie podłóg, liczbie kluczy, a także ewentualnych uszkodzeniach już istniejących. Zrób zdjęcia każdego pomieszczenia i dołącz je jako załącznik do protokołu – to dodatkowe zabezpieczenie na wypadek sporu.
W przypadku gdy po zdaniu nieruchomości jej stan będzie odbiegać od początkowego, możesz koszty napraw pokryć z pobranej na początku kaucji. Pamiętaj, by wysokość kaucji była adekwatna do wartości wyposażenia – zazwyczaj wynosi ona równowartość jednego lub dwóch czynszów. Zapisz w umowie, w jakim terminie po zakończeniu najmu kaucja zostanie zwrócona i jakie warunki muszą być spełnione, by nastąpił pełny zwrot.
Nigdy nie korzystaj z szablonów umów najmu pobranych w internecie bez ich wcześniejszej modyfikacji. W umowie najlepiej uwzględnić dane dotyczące stanu wszystkich liczników oraz obowiązków najemcy. Jeśli nie chcesz, aby w mieszkaniu wprowadzane były jakiekolwiek trwałe zmiany, zapisz to w umowie. Dodatkowo określ w niej, że zamieszkujący musi stosować się do regulaminu budynku – zachowanie ciszy nocnej, zasady korzystania z części wspólnych, zakaz palenia czy trzymania zwierząt, jeśli takie są twoje preferencje.
Zadbaj również o jasne określenie obowiązków związanych z opłatami. Wskaż, które media są wliczone w czynsz, a za które najemca odpowiada samodzielnie. Jeśli chcesz, by lokator sam regulował rachunki za prąd, gaz czy internet, wpisz to wprost. Ustal też, kto pokrywa koszty drobnych napraw – czy wynajmujący, czy najemca odpowiada za bieżące naprawy takie jak wymiana żarówek czy baterii. Im więcej szczegółów, tym mniej potencjalnych nieporozumień w przyszłości.
Wynajem mieszkania wbrew pozorom nie jest taki prosty. Dlatego jeśli masz jakiekolwiek obawy przed podjęciem się tego zadania, zatrudnij do zarządzania nieruchomościami specjalistów, którzy Ci w tym pomogą i odciążą Cię w najtrudniejszych kwestiach. Pamiętaj jednak, że nawet przy współpracy z firmą zarządzającą, Ty jako właściciel ponosisz ostateczną odpowiedzialność za lokal – dlatego warto na bieżąco kontrolować stan mieszkania i relacje z najemcami, by uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek.